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相続税や所得税など、幅広い分野に対応しております。
こちらのページでは、不動産鑑定士嶋内雅人が、今までにご相談いただき、そのお悩みに対し、どのような提案をしたのかをご紹介をしております。
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CASE.01
家賃を減額できました。 -
CASE.02
相続税を大幅に節税できました。 -
CASE.03
公益目的支出額を大幅に減らすことができました。 -
CASE.04
地代の裁判に勝ちました。 -
CASE.05
所得税を節税できました。
CASE.01
家賃を減額できました。
ご相談内容
全国展開する小売チェーンストアの開発担当です。ある店舗の家賃が高くて困っています。家賃が売上高に比較して高く、店舗経営上の負担になっています。適正な家賃を求めてもらえませんでしょうか。
嶋内雅人の提案内容
- 店舗の土地・建物の価格を求め、相応の利回りを掛けて適正家賃を評価しました。求められた家賃は、現在の月額約300万円より、100万円程度低くなりました。また、現在の家賃単価が近隣の賃貸用店舗の募集家賃単価より高いことも示しました。
お客様の声
- お陰様で、家賃を大幅に減額することができました。店舗の収益も大きく改善し、嶋内先生に依頼して本当によかったと思っています。この結果には、社長も驚いていました。
CASE.02
相続税を大幅に節税できました。
ご相談内容
相続の相談を受けている弁護士です。土地の相続税評価額が高いのではないかと思います。相続税法の評価以外の評価はできませんか。
嶋内雅人の提案内容
- 相続税の評価に「広大地」があります（現在は廃止されました）。
しかし、この土地は宅地開発にあたって道路は必要ではなく、「広大地」は適用できません。相続税法の評価は1億円程度で、実勢価格に比べ高い水準です。
お客様の声
- 全くの偶然ですが、宅地開発業者が5,000万円で購入しました。相続税申告は無事是認され、大幅な節税ができました。依頼者も大喜びでした。
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CASE.03
公益目的支出額を大幅に減らすことができました。
ご相談内容
ホテルを経営する財団法人で財務を担当しています。2013年11月に公益法人制度改革が終了しますが、それまでに一般財団法人に移行しなければなりません。当ホテルは都心部にあって地価が高く、建物が新築ですので、このままでは30億円ほどの評価額になってしまいます。そして、公益目的支出額も多額になります。いい方法はないでしょうか。
嶋内雅人の提案内容
- 費用に着目した積算価格では、確かに30億円程度です。しかし、ホテルは収益性に着目して取引されます。収益価格は13億円ほどです。これらをもとに、評価額は約15億円になりました。
お客様の声
- ここまで評価額が下がるのですね。公益目的支出額も大きく減らすことができ、経営への影響も最小限になりました。大助かりで、感謝しています。
CASE.04
地代の裁判に勝ちました。
ご相談内容
弁護士です。地代が安いので増額したいとの依頼を受けています。地代の評価もできますか。
嶋内雅人の提案内容
- 不動産鑑定評価基準には規定されていない手法を使いました。定期借地権の利回りから求める方法と、公租公課倍率法です。
地代の公租公課に対する割合と公租公課の額とを分析した調査があります。この調査について、統計学の一分野である回帰分析を行ったところ、地代の公租公課に対する割合と公租公課の額とは、ある数式によってピタリと説明できることがわかりました。
お客様の声
- 嶋内先生の柔軟な対応により、この評価書を証拠として提出し、勝訴しました。
不動産鑑定評価基準だけに則った評価だけでなく、先生独自の統計学の方法論でしか出せないモノだと感じ、感謝しております。
CASE.05
所得税を節税できました。
ご相談内容
税理士です。個人の顧問先が離婚し、財産分与することになりました。アパートを元配偶者に譲ります。顧問先の譲渡所得税の申告にあたって相続税評価額を使おうかとも思いますが、高額であるため不安が残ります。
嶋内雅人の提案内容
- 所得税には、相続税における財産評価基本通達に相当するものがありません。アパートですので、費用面に着目した積算価格と、収益面に着目した収益価格を求めました。
この場合は幸いというべきでしょうか。家賃が安いため収益価格が低く試算され、鑑定評価額も低額になりました。
お客様の声
- 鑑定評価額が、相続税評価額を大きく下回りました。このようなことがあるのですね。この評価額で申告し、是認されました。私もホッとしましたし、所得税を節税できて顧問先も先生に感謝していましたよ。
