対応分野

相続税申告

Inheritance tax return

相続税申告にあたっては、財産評価基本通達によって不動産を評価するのが通常です。
しかし、財産評価基本通達が定める不整形等の減価率は低水準で、造成費も低額です。
したがって、不整形な土地や起伏のある土地・規模の大きい土地の評価額が高くなってしまう傾向にあります。
財産評価基本通達第１章６は、「この通達によって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と規定しています。
そのような不動産については、不動産鑑定評価を用いて評価するのが相当です。この場合、CADで開発想定図を作成し、また市場水準の造成費を考慮して評価します。

所得税申告

Income tax return

所得税においては、相続税における財産評価基本通達に相当するものはありません。所得税法３６条２項で、不動産の時価は「取得する時における価額」されているのみです。
所得税は、申告納税方式をとっていますので、申告にあたっては納税者自身が時価を決定しなければなりません。原則は、取引価格を前提に申告することとなりますが、交換や現物出資・会社とそのオーナーとの取引にあたっては、納税者が時価の疎明資料を必要することとなります。そこで不動産鑑定評価が活用できます。

裁判

Judicial mediation

裁判にあたっては、不動産の価格や家賃がいかに適正であるかが、その行方を左右します。しかし、それ以前に価格や家賃を求めた書類そのものが問題になります。
このような場合、不動産仲介業者が作成する「査定書」が活用されることがあります。「査定書」は、本来は不動産仲介業者が不動産の売却を依頼された場合に、価格の算定根拠を示すために作成するものです。
不動産の鑑定評価に関する法律では、不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産鑑定評価を行ってはならないと規定しています（同法３６条１項）。
ですから、裁判においては査定書ではなく不動産鑑定評価書を活用することをお勧めします。

地代・家賃

Rent

不動産鑑定評価の対象は、不動産の価格だけではありません。賃料、すなわち地代・家賃も評価します。
不動産の価格は、比較的わかりやすいと思います。評価対象不動産と類似した条件の土地の売買価格から、求められそうです。
しかし、地代・家賃はそうとも言い切れません。特殊な用途の土地建物や、すでに賃貸借している不動産の場合は、いろいろな要素が絡み合います。
新規の賃貸借でもそうですが、特にすでに賃貸されている不動産の地代・家賃は、当事者の関係や地代・家賃の改定の経緯が問題になります。
このような場合には、第三者の客観的な意見として不動産鑑定評価を活用できます。

売買

Trading

不動産の売り手は高く売りたい。買い手は安く買いたい。両者の意思は対立して当たり前です。
このようなときは、不動産鑑定評価の出番です。売り手と買い手のどちらにも偏らない、適正な価格を求めます。もしかしたら両者とも不満に思う価格かもしれませんが、適正な価格とはそのような価格のことをいいます。
また、会社の貸借対照表に固定資産として計上するにあたっても、不動産鑑定評価を活用して適正な評価額とするのが相当である場合もあります。