不整形地と土地価格の低下：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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メルマガ１４４号に引き続き不整形地を、取り上げます。

不整形地すなわち形の悪い土地は、形のいい土地に比べて価値が下がります。

では、価値がどれほど下がるのでしょうか。それは、その土地のある地域の標準的な使用状況にある土地と比較して、利用効率に支障を及ぼす程度に応じて判断すべきです。住宅地・商業地・工業地といった区分です。

一般的な傾向としては、住宅地に比べて商業地や工業地のほうが、不整形であることによる価値の低下の度合いは小さいと考えられます。

利用効率に支障を及ぼす程度は、その土地の大きさによっても異なります。一般に、面積が小さいほど不整形による影響は強く、反対に大規模な共同住宅や工場の敷地のように、面積が大きくなるほどその影響が弱まる傾向にあります。

私は、土地の境界線がギザギザになっている強烈な不整形地の評価をしたことがあります。

その土地には、マンションを建てるのが最有効使用です。ＣＡＤを用いて建築可能なマンションを想定したところ、容積率を全て消化することができました。この場合は、不整形による減価はないことになります。

宅地化する途上の土地や区画整理予定地など宅地地域として熟成していない地域では、減価の程度は小さくなるという指摘もあります。

また、凸型の土地と凹型の土地とを比較すると、減価の程度は凸型の方が少ない傾向があります。

すなわち、凸型の土地は中央部が広がっているため、凹型の土地に比べて明らかに利用効率が高くなるからです。

その一方で、長方形の土地であっても長辺と短辺の均衡がとれていない帯状の土地は、宅地の利用効率が低下するため、価値が下がります。

公共用地の買取の際の土地評価に用いられる「土地価格比準表」をみると、標準的な土地と極端に不整形の土地とを比較した場合、極端に不整形の土地については３０％の減価があるとしています。

私の経験からも、この程度が妥当かと思われます。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


いつのことか忘れましたが、ある大型スーパーマーケットの入り口に、このような貼り紙がありました。

当店では盲導犬を伴ってご入店いただけます。

いったい、この掲示は誰に読ませるつもりなのでしょう。盲導犬を連れている人か。いや、そういう人は目が不自由なので、読むことができません。

では盲導犬か。文中に「伴って」があるので、犬でもなさそうです。だいたい、犬が文字を読めるとは思いません。

とすると、第三者か。すなわち、盲導犬を連れていない健常者の客ということでしょう。

でもそれだったら、他に書きようがあるでしょう。こんなふうに。

当店では、盲導犬を連れた視覚障害者もお買い物ができます。

でも、店側の言いたいことは、盲導犬はいいけれどペットはダメということでしょう。だったらそう書けばいいのに。

ペットを連れてのお買い物はご遠慮ください。

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12607665080.html

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