擁壁の劣化した土地の評価（相続税申告)：嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：擁壁の劣化した土地の評価（相続税申告)
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相続税の申告にあたっては、相続税路線価が付されている地域では、その路線価によって評価するのが通常です。

今回の評価対象地は、大規模開発が行われた住宅団地にあります。

傾斜地にあるため道路とは高低差があり、その部分には大谷石で造られた擁壁が設置されています。

大谷石は高級感があるのですが、柔らかいため劣化が進みやすいという特徴があります。擁壁のように屋外に設置されると、風雨にさらされて小さな穴がだんだんと大きくなったり、角が欠けたりしてきます。

このような擁壁を放置するのは危険で、除去して新たな擁壁を設置する必要があります。

評価にあたっては更地の価格を求め、そこから大谷石の擁壁の除去費用と新たな擁壁の設置費用を差し引いて価格を求めました。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：価格を求める鑑定評価の手法Ⅱ
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価格を求める鑑定評価の手法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法があります。今回は、収益還元法をご説明します。

収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法（この手法による試算価格を収益価格という）をいいます。

このように、過去や現在の価値を基礎とするのではなく、将来の価値に着目します。

収益価格を求める方法には、「直接還元法」と「ＤＣＦ法」があります。

直接還元法
一期間の純収益を還元利回りにより還元して求める方法で、純収益の変動等は還元利回りに集約される手法です。

一年間の純収益が１００万円で還元利回りが５％だとすると、直接還元法による収益価格は次のように求められます。

１００万円÷５％＝２０００万円

ＤＣＦ法（割引キャッシュフロー法）
Discounted Cash Flow Methodの略称です。

連続する複数の期間に発生する純収益等を明示し、その分析期間の純収益（キャッシュフロー）の現在価値と当該期間末における復帰価格の現在価値を合計して求める手法をいいます。

エクセルなどの表計算ソフトが普及してきたことによって一般的になりました。証券化不動産の評価などで適用されます。

次回は開発法についてご説明します。


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│３│　編集後記
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商(あきんど)人(永六輔)より

「人間と違って、動物が死んで気楽なのは……
　ペットには遺産がありませんから」

そのとおりです。でも、ペットに複数の飼い主がいて、いがみ合っていたとしたら。

ひと悶着おきそうです。