建物耐用年数意見書：嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：建物耐用年数意見書
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金融機関の担保評価では、建物の耐用年数は国税庁が定める「主な減価償却資産の耐用年数表」に則るのが通常です。

また、固定資産税評価額を求めるにあたっては、総務大臣が定める「固定資産評価基準」の耐用年数と減価率が用いられます。

相続税の建物評価額は固定資産税評価額を採用しますから、これも「固定資産評価基準」によることになります。

ところが、現実の建物の経済的耐用年数は、必ずしもこれらの耐用年数とは一致しません。

一般に、「主な減価償却資産の耐用年数表」の年数より長く、「固定資産評価基準」の年数より短くなります。

さらに、建物の維持・管理状況や社会経済情勢によっても異なります。

それゆえ、担保評価で建物耐用年数意見書が活用されています。また、経済的耐用年数を適切に把握した鑑定評価書が相続税申告で用いられます。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：不動産鑑定評価とは３
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不動産鑑定評価について、社団法人日本不動産学会編「不動産学事典」は、不動産鑑定評価基準を引きながら、次のように記述しています。

不動産の主要構成部分である土地は、一般諸財と異なる自然的属性（不動性・不増性・個別性等）および人文的特性（用途の多様性・経済的位置の可変性等）を有している。不動産は、この特性により適正な価格の基礎となる市場価値を形成する市場を持っていない。

現実の不動産価格は、取引などの必要に応じ個別的に形成されるのが通常であり、その価格は個別的事情に左右されることが多い。また、不動産の取引市場は、存在しないに近い状況か、存在してもきわめて局地的で不完全なものである。このように不動産は適正価値を形成する市場を持たないため、その適正価格を求めるには鑑定評価活動に依存せざるを得ない。

不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額で表示することである。それは、合理的な市場があったならば当然そこで形成されるであろう正常な市場価値を表示する価格を、鑑定評価の主体が的確に把握する作業といえる。

このように、不動産は他の財（≒商品）とは異なる性質を有するため完全な市場がありません。そこで、不動産鑑定士が市場になりかわって価値を判定して価格で表示するのが不動産鑑定評価ということになります。


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│３│　編集後記
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大往生(永六輔)より

「東京の死亡者の９０パーセント以上が病院で死んでいます。
　もう自宅で死ぬってのはむずかしいんじゃないですか。
　タタミの上じゃ死ねないってことです。」

著名人の訃報を伝える新聞記事を読んでも、たいていの方は病院で亡くなっています。

タタミの上じゃ死ねないというのは、もともとはヤクザの言葉だったとか。切った張ったで、冷たい土の上で死ぬということでしょう。

今では、タタミの上で死ぬのが多くの人の憧れの死に方となっています。

ヤクザがどんどん減っているからでしょうか？まさかね。