面積の小さい土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077718855.html

土地は単独で価値を生ずるするわけではありません。周囲にある土地と協同・競合して効用を発揮します。

住宅地を例にとりましょう。区画が整然とし、１３０㎡程度の面積の土地が並んでいるとします。それらの土地は、ほぼ同じ価格水準になります。違いは道路の方位・道路の幅・角地かどうか等によって生じます。

さて、その中に面積の小さい土地があったとします。１０㎡や２０㎡程度の土地では、建物を建てることはできません。駐車場として使用するのがせいぜいです。当然、買い手はつかず、価格は上記の水準よりずっと低くなるでしょう。

では、その面積が１２０㎡だったらどうなるでしょう。１３０㎡よりもやや小さいのですから、買い手はつきそうです。それどころか、総額が安くなりますので買いやすくなります。単価が少し高くなってもよさそうです。

一般的には、このように価格が形成されるでしょう。しかし、１００㎡であっても建物が建てられない場合があるのです。横浜市を例にとります。第１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域で、都市計画で定められた建蔽率が８０％の地域では敷地の最低限度が１２５㎡と定められています。

http://www.city.yokohama.lg.jp/toshi/machirule/matiru03.html

すなわち、この土地がそのような地域にあった場合には建物を建てることができません。価格はずっと安くなります。このウェブページにあるとおり、第１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域では敷地の最低限度を定めることができます。他の市町村でも同様の扱いをしている場合があります。

しかし、これだけではありません。地区計画や建築協定によって、敷地の最低限度を定めている場合もあります。

相続税評価の場合に用いられる財産評価基本通達では、間口狭小補正率を定めている程度です。路線価図にも、敷地の最低限度の記載はありません。土地を評価する場合や購入する場合には、十分な調査が必要です。