総合設計制度：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12182661180.html

今回は、不動産用語の話です。総合設計制度を取り上げます。

街を歩いていると、周囲の建物とはそぐわないほど高くて大きな建物を見ることがありませんか。その建物は、恐らく総合設計制度を適用して建てられたものです。

総合設計制度は、１９６９年の建築基準法の改正により制度化されました。

同法５９条の２によるこの制度は、政令で定める一定規模以上の敷地があり、その敷地内に一定の空地を確保した計画に適用することができます。

その場合には、市街地の環境の整備に寄与すると特定行政庁が認めて許可することにより、容積率制限や道路斜線制限等の高さ制限が一定の範囲で緩和されます。

後で述べますが、敷地の一部を公開空地とすることにより、建物の規模を大きくすることができるという制度です。なお、特定行政庁とは建築確認を行う地方公共団体のことです。

なお、敷地規模は法令の認める範囲内で特定行政庁が引き下げることができます。大都市では、ほとんどのところが最小の規模で定めています。

さて、総合設計制度の特徴の一つが公開空地です。大きな建物の周りに歩道や広場のような部分があり、人が通行しています。

公開空地は、総合設計制度の許可基準に示されています。確保する必要のある空地のうち、一定比率以上の部分を公開空地として一般に開放しなければなりません。

公開空地には、歩道状空地・広場状空地・貫通道路・サンクンガーデン・ピロティ・その他があります。その公開空地には、その建物が総合設計制度を受けた旨の看板があります。気が付いたら、確かめてみて下さい。

そのほかの許可基準には、前面道路幅員・高さ制限の緩和基準・容積率の緩和基準等があります。これらの許可基準については、特定行政庁によっては地域の特殊性を踏まえて、東京都のように別途の許可基準を定めているところもあります。

また、大都市では都市の中心部周辺に住宅を確保するという観点から、一定の住宅を設ける場合に容積率の割増がさらに有利になる制度があります。いわゆる「市街地住宅総合設計制度」や「都心居住型総合設計制度」です。

国土交通省が解説しているウェブページのURLです。参考になさってください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/59-2sogo.html