こういう土地は広大地より不利：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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第９回では、「地積規模の大きな宅地評価」によって広大地よりも評価額が下がる場合を取り上げました。

今回は、反対に評価額が上がる場合を取り上げます。また、最後に今までの連載を簡単にまとめます。

１．整形地で広大地が適用できる土地
第８回で、広大地と「地積規模の大きな宅地評価」とを比較しました。

整形地の場合は、「地積規模の大きな宅地評価」による評価額が広大地による評価額の約１．４倍～約１．８倍の評価額になります。

他方、不整形地補正率が最大の場合に「地積規模の大きな宅地評価」を適用すると、評価額が広大地とほぼ同じ水準になります。

したがって、広大地の場合は不整形の程度が極めて大きい場合でない限り、評価額が上がることとなります。

２．無道路地
広大地は、無道路地にも適用できます。

広大地補正率の上限は、面積５００㎡のときの０．６です。面積が広くなるにしたがって下落し、面積が５，０００㎡で０．３５になり、これ以上面積が広くても下がりません。下限が０．３５です。

無道路地として評価する場合は、不整形地として補正した評価額から、０．４の範囲内において相当と認める金額を控除して評価します。

広大地補正率の上限が０．６なのですから、無道路地の面積が広いほど、広大地による評価額の方が無道路地による評価額を下回る傾向にあります。

第１回～第９回のまとめ

１．広大地よりも扱いが簡単になりました。
（１）マンション適地か否かの判断が不要になりました。
（２）その地域の範囲の判断が不要になりました。
（３）旗竿地の可否の判断が不要になりました。

２．概要は次のとおりです。
（１）面積基準がはっきりしました。
三大都市圏においては５００㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては１，０００㎡以上の宅地に適用されます。

（２）適用される地区が限定されました。
財産評価基本通達によって、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在する土地について適用されます。路線価図の地区区分の表示では、○印及び無印の地域に限定されます。

（３）次の土地には適用できません。
　①市街化調整区域に所在する宅地
　②工業専用地域に所在する宅地
　③容積率が４００％以上（東京２３区は３００％以上）の地域にある宅地
　④倍率地域に所在する大規模工場用地

（４）奥行価格補正率等の他の補正率との併用が可能になりました。

（５）新しく規模格差補正率が導入されました。

３．留意点は次のとおりです。
（１）三大都市圏に該当するかどうかは、市役所や町役場に尋ねてみないとわかりません。

（２）市街化調整区域内の土地には原則適用できません。開発できる例外もありますが、開発が可能かどうかの市町村の判断には時間がかかります。

（３）容積率については指定容積率を用います。

４．広大地と比較すると評価額は次のようになります。
（１）広大地が適用できる土地は、評価額が上がる傾向にあります。

（２）広大地が適用できない次の土地は評価額が下がります。
　①ヨウカン切りができる土地
　②三方路地・四方路地
　③ロードサイド店舗が連坦する地域の土地
　④マンション適地


編集後記
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ボケない知恵（永六輔著）より

「病人と怪我人にリハビリと称して相撲をとらせている施設があるんです。…　エート、日本相撲協会とかいったな」

春場所が終わりました。テーピングをした力士ばかりです。テーピングをしていないのは、遠藤関くらいでしょうか。その遠藤関もケガをかかえています。

年間９０日もの取組。ケガをしていても休めば番付が下がる。プロ野球ならば、トミー・ジョン手術をして休んでも、身分が保障されることがあります。

公傷制度を廃止した大相撲。力士の身体が心配です。