建付増価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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今回は、土地の増減価要因の話です。

建築された当時は建築基準法等の法令に適合していた建物でも、その後に法令が変わったことによって、その建物と同等の建物を建築することができなくなる場合があります。

このような建物を既存不適格建築物といいます。

例えば、ある土地の用途地域が当時の都市計画法で第２種住居専用地域（建ぺい率６０％・容積率２００％）に指定され、その上に５階建ての共同住宅が建築されていたとします。

その後、用途地域が第１種低層住居専用地域（建ぺい率４０％・容積率８０％）に変更されたとすると、今後は建築できる建物は２階建程度のものに限られてしまいます。

この場合のように、改正後の法令によって、ある土地に適用される容積率が以前よりも厳しくなった場合に、その土地上に指定容積率を上回って建っている場合の建物は現在の法令には適合しない建築物ということになります。既存不適格建築物の典型例です。

既存不適格建築物に該当する場合で、容積率が現行法令による規制を大幅に上回っているときは、超過収益力が発生していることが考えられます。これを一般に建付増価と言っています。

すなわち、先の例にあてはめると５階建ての共同住宅が使用可能な状態で存在する限りは、建物の延面積が大きくそれだけ多くの家賃が得られます。そのため、土地の価格が高くなるわけです。

建物が耐用年数を満了し取り壊されると、土地の価格は現在の法令の制限に基づいたものになります。

ですから、その建物が建っている期間に得られる純収益の超過額の現在価値を合計した額が、建付増価額ということになります。

建物があとＮ年間だけ使用可能だとすると、建付増価額は次の式で示すことができます。

１年目の純収益の超過額の現在価値＋２年目の純収益の超過額の現在価値＋…
＋Ｎ年目の純収益の超過額の現在価値


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


気温が低くなると物は硬くなり、壊れやすくなります。

ギターを弾くために伸ばしている右手の爪のうち、中指の爪が割れてしまいました。数年ぶりのことです。

修理には、瞬間接着剤を使います。割れたところの周辺に小さく切ったティッシュペーパーを載せ、瞬間接着剤を垂らします。瞬間接着剤が固まれば、修理完了です。

ところが、ときどきうまくいかないことがあります。今回がそうでした。

中指の爪が厚いせいでしょうか、跳ね上がってしまう先端部をうまく接着することができませんでした。裂け目が入ってしまって結局補修ができず、やむなく割れた爪を切ってしまいました。

ギターをしょっちゅう弾いていた時期は、弾けなくて不自由を感じるのですが、ここのところギターからは遠ざかっているため不自由さはありませんでした。

いやはや、情けない。