共同住宅の評価（資産評価）：嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：共同住宅の評価（資産評価）
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企業によっては、所有している不動産の時価を毎年把握する場合があります。時価会計ではないのですが、もしもの時を考えてのことのようです。

今回の依頼目的もそのとおり、資産評価でした。対象不動産は埼玉県越谷市にある共同住宅です。

特段珍しい不動産ではないのですが、この不動産が印象に残っているのは、越谷市が建築基準法の道路幅員を６ｍとしているからです。

一般には、建築基準法の道路は４ｍの幅員が必要です。４ｍあれば、建物を建てることができます。

しかし、一部の自治体では６ｍとしています。越谷市はその一つです。

この場合は、４ｍの道路に接して建物が建っていても、建て替えの際は敷地の一部を提供して６ｍの道路にする必要があります。余裕のある街にはなりますが、それだけ敷地面積が小さくなります。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：不動産の特性
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不動産鑑定評価が必要になるのは、不動産が次のような特性を持っているからです。

１．土地は全ての経済活動及び人間生活にとって最も基礎的なものです。

しかし、一般の財と異なる次のような性質をもっています。不動産全般についても、このような土地としての特性を反映した性質を有しています。

土地は、埋立のような例外を除いて、新たに生産することが不可能ですから、土地の総供給量は固定的です。しかし、土地の利用方法を変えることは可能である特定の用途の土地を供給することは長期的には可変的です。

林地が農地に変わり、農地が宅地に変わるということです。

２．土地は移動することができません。

都心部で土地が不足したからといって、周辺部から都心部へ土地を持ってくることはできません。

３．土地は区分して利用されるますが、どの土地も隣の土地と連携して互いに関連し合っています。

このことはまた、個々の土地で営まれる経済活動（生産要素としての土地利用）において種々の外部効果が発生します。

商店が一軒だけあっても、賑わいは生まれません。複数の商店が商店街を形成し、それぞれがお客を集めることで他の商店にもお客が来るようになります。

４．土地が利用可能となるのは、道路・鉄道等の交通施設、上下水道・電力・ガス等の公益施設などの社会資本が存在するからです。社会資本が利用可能となってはじめて土地は経済価値を持ちます。

人が土地に働きかけなければ、土地には経済価値はありません。林地であっても、林道がなければ利用不可能です。

５．土地はそのおかれている位置によって用途的な性質を異にします。都心からの距離、交通施設、その他の都市施設の利用可能性及びそれらからの距離、その土地の歴史的・地理的条件や環境によって、その経済価値が異ります。

同じ面積・同じ形の土地であっても、これらの条件が異なれば経済価値も異なります。


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│３│　編集後記
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商(あきんど)人(永六輔)より

「エー、バイキング料理を召し上がるお客様に申し上げます。
　お料理を取りに行く際、テーブルにお帰りになる際、どうぞ走らないでください」

でも、バイキングといったら海賊ですよね。静かでおとなしい海賊などいませんから、走りまくる日本のバイキングは伝統的で正しいのかもしれません。

そう考えれば、皿に料理を山盛りにしてそれを平気で残す。この行儀の悪さもバイキングですね。

私は走りませんし、よほどのことがない限り残さないようにしています。でも、山盛りにはしますね……