マンション敷地売却事業：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

現在あるマンションも、当然のことながら老朽化が進みます。しかし、その建て替えはほとんど行われていません。

その中で、やや旧聞に属しますが、２０１４年に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が改正されました。

この改正により、建替え決議・マンション建替事業とは別に、マンションの要除却認定制度・マンション敷地売却決議制度及び組合によるマンション敷地売却事業制度が創設されました。

区分所有権を解消させる制度のひとつで、耐震性に問題があり要除却認定を受けることができるマンションだけがその対象となります。

要除却認定を受けているにもかかわらず、マンション敷地売却合意者から高率の賛同が得られなければこの制度の適用ができません。よって、ハードルの高い条件があるといえます。

マンション敷地売却事業は、まずマンション敷地売却組合を作ることからはじまります。

この組合を設立するためには、まず、特定行政庁（建築主事を置く地方公共団体およびその長のこと。建築確認を行います）が、耐震診断済みのマンションに対して除却が必要であると認定することが必要になります。この認定を受けたマンションを「要除却認定マンション」と呼びます。

建替えを行う買受人は、買受計画の認定を受けなければなりません。買受計画とは、買受人がマンションを除却し新たな建物を建築する全体計画です。買受人はマンション敷地売却決議に先立ち、買受け及び除却並びに代替建物の提供等に関する計画（買受計画）を作成して都道府県知事等の認定を受けます。

全体的に、土地区画整理事業や市街地再開発事業の仕組みを取り入れた制度といえます。

この制度によるマンション再生の構図を表に示すと次のようになります。

┌────────┬─────────────┬───────────┐
│　　　　　　　　│一般のマンション　　　　　│耐震性不足マンション　│
├────────┼─────────────┼───────────┤
│改修　　　　　　│・区分所有法による改修　　│・建替改修促進法による│
│　　　　　　　　│　→３／４以上の賛成　　　│　改修　　　　　　　　│
│　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│　→過半数の賛成　　　│
│　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│・容積率緩和特例　　　│
├────────┼─────────────┼───────────┤
│建替え　　　　　│・区分所有法による建替え　│・マンション敷地売却制│
│　　　　　　　　│　（個別売却）　　　　　　│　度の創設　　　　　　│
│　　　　　　　　│・マンション建替法による　│　→４／５以上の賛成　│
│　　　　　　　　│　建替え（権利変換）　　　│・容積率緩和特例　　　│
│　　　　　　　　│　→４／５以上の賛成　　　│　　　　　　　　　　　│
├────────┼─────────────┤　　　　　　　　　　　│
│取壊して住替え　│・民法の原則に基づき全員の│　　　　　　　　　　　│
│　　　　　　　　│　同意が必要　　　　　　　│　　　　　　　　　　　│
└────────┴─────────────┴───────────┘


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


私が講師を務めた神奈川青年税理士クラブで勉強会が、８月２２日に開かれました。

「税法の時価概念と不動産鑑定評価」と題したもので、各税法が規定する時価概念と裁判での判決、実際の不動産鑑定評価の実例をとりあげたものです。

過去に二回か三回しゃべった内容ですが、ＺＯＯＭ併用というのが今時ですね。幸いに大過なく終わりました。

勉強会の最中、一台のパソコンの画面を見ると、そこには白髪頭の男性が。誰かと思いましたが、私でした。

自宅の洗面所の鏡では、証明があまり明るくなくてよくわからないのですが、環境を変えるとよくわかりますね。宣伝用の小冊子の写真を差し替えるきっかけになりました。