開発許可：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077722709.html

今回は、不動産用語の話です。開発許可の制度を取り上げます。


不動産について、「開発」という言葉があります。都市計画法は、開発行為を、「主として建築物の建築（中略）の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」としています（都市計画法４条12項）。要は、建物を建てるために土地のかたちを物理的に変えることです。

一定の開発行為を行おうとする者は、許可権者（都道府県知事・政令指定市長・中核市長・特例市長等）による許可を、事前に受けなければなりません（同法29条)。

開発許可を受けなければならない最低面積は、その土地がどこにあるかによって異なり、次のとおりです。

市街化区域…1,000㎡以上（条例で300㎡まで引き下げ可)
市街化調整区域…最低面積なし(全て許可要 建築行為も許可制)
非線引き都市計画区域…3,000㎡以上(条例で300㎡まで引き下げ可)
準都市計画区域…3,000㎡以上(同上)
上記以外…1ha以上

ただし、三大都市圏の既成市街地等の場合は、 500㎡以上の場合に許可が必要です。相続税評価で規模の大きい土地に広大地の規定が使えますが、その面積基準が500㎡です。 開発許可の規定を判断基準にしています。したがって、条例で300㎡以上としている自治体では、300㎡以上で広大地が適用できます。

同法33条の許可基準は、開発行為の目的・用途により、適用される項目が異なります。また、開発許可に関連して、市町村等は独自の開発指導要綱を定め、法律の定める基準より厳しく詳細な規定をしています。

市街化区域の土地について開発許可を受けた場合には、その上に建てられる建物は、その土地の属する用途地域に応じた制限を受けます。

市街化調整区域については、立地できるものを限定するための特別の基準（同法34条）がさらに加えられます。この場合、予定建築物といって開発許可で認められた建物しか建てることはできません。なぜなら、市街化調整区域とは市街化を抑制すべき地域だからです。自由に建築物を建てられては困るわけです。

悪質な業者は、近隣住民のための店舗を建築する目的で開発許可を受け、住宅を建てる等ということを行います。住宅を買ったのはいいが、建替えの時に店舗しか建てられないのに気付き、騙されたのに気付くことになります。

国土交通省のURLを以下に掲げます。ご参考になさってください。

http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/kaihatu_kyoka/kyoka_seido/