農地転用：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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ある若い弁護士さんから、農地を宅地にする手続きについてお尋ねがありました。ちょうどよい機会ですので、農地を農地以外の土地にすること（農地転用）とその後の手続きを取り上げます。

農地は農地法によって保護されています。そして、第４条で農地の転用の制限について規定しています。同条では、農地転用にあたっては、原則として都道府県知事の許可が必要であるとしています。

ただし、その農地が市街化区域内にある場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば転用ができます。この場合は、通常はほとんど制限がないといってよいでしょう。

市街化区域以外の場合は許可が必要ですから、必ず転用できるとは限りません。

さらに、市街化区域以外にある農地が農業振興地域の整備に関する法律（農振法）の農業振興地域にある場合は、まず許可されません。

なお、市街化区域内の農地であっても、それが生産緑地地区内にある場合には、原則として市町村長の許可が必要です。許可できるものは限定列挙されているので、やはり転用は困難です。

農地転用の問題が片付いたら、次の問題は都市計画法の開発許可（２９条）です。開発許可とは開発行為についての許可です。開発行為とは、主に建物を建てるために土地の区画形質を変更することです。

市街化区域では、一定の面積以上の場合は開発許可が必要です。この場合は、その開発行為が開発許可基準に定めるように、用途地域等に適合していたり、道路等が適切に配置されていたりすれば、許可を受けることができます。

許可を受ければ、用途や形態の制限に適合する建物を建てることができます。

さて、問題は農地転用した土地が市街化調整区域にある場合です。市街化調整区域の土地を宅地にして建物を建てるための開発許可には面積要件はなく、どんなに小さい面積でも許可が必要です。

また、市街化調整区域の場合には２９条の許可の他に、立地できるものを限定する特別の基準（３４条）が加わります。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。ですから、むやみに建物を建てられては困ります。ですので、開発許可を受けた建物しか建築できません。例えば、店舗建築で開発許可を受けた土地に居宅を建てることは違法な行為なります。

農地転用について説明している、農林水産省のウェブページです。参考になさってください。

http://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_tenyo/