開発指導要綱と行政指導：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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今回は、裁判と不動産価格の話です。

◎事件の概要
マンションの建築を計画する開発業者は、１９７７年に市と事前協議を行いました。

すると、開発指導要綱に基づいて、教育施設負担金及び公園用地の無償貸与・道路敷の用地部分の寄付・公園遊具施設の寄付・防火水槽設置等の負担を、市から要請されました。

市の指導要綱に従わない場合には、①給水等を制限する措置があり、また②下水道の使用も拒否されるという報道もありました。

開発業者は正当な納税を行っているので、これらの費用について減免を願い出ていましたが、やむなく寄付事項を受け入れました。そして、マンション事業計画書を提出して建築確認を受けることができました。

ところが、１９７８年にこの開発指導要綱が改正されて、教育施設負担金の条項が削除され、支払う必要がなくなりました。開発業者は、負担金の返還を求めました。
（最高判平５．２．１８　東京高判昭６３．３．２９　東京地裁八王子支部判昭５８．２．９）


◎判決
違法な公権力の行使であるとして、原審に差し戻しました（最高裁判決）。

◎解説
開発業者は、教育施設負担金を１，５２３万円支払っていました。原審では、「違法なものではない」とされていました。

しかし、「行政指導に従わない事業主は事実上開発等を断念せざるを得ない」状況にあると、開発指導要綱の制裁措置についても指摘していました。

この開発指導要綱について、本来は任意の寄付であるにもかかわらず、「教育施設負担金の納付を事実上強制しようとした」として、最高裁は「行政の限界」を超えていると判断しました。

◎不動産鑑定の見地から
不動産の鑑定評価には、開発法という手法があります。

マンション開発業者や宅地開発業者が土地を仕入れる場合には、マンションや宅地の売値から様々な費用や業者の利潤を差し引いて、土地の価格を求めます。

この考え方を活用した手法です。この手法を適用する際は、費用の一部として教育施設負担金を計上します。