継続賃料の評価（調停)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：継続賃料の評価（調停)
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不動産鑑定評価によって求めるのは不動産の価格が主ですが、賃料を求めることもあります。

賃料には地代と家賃があります。また、新規に賃貸借を行う賃料のことを新規賃料といい、賃料を改定する場合の賃料を継続賃料といいます。

今回は、ある建物の家賃を求めるための評価です。弁護士さんからの依頼で、建物の所有者が家賃を上げるための交渉に用います。家賃の評価であり、求める家賃は継続賃料です。

現在の家賃が低すぎます。それゆえ、現在の家賃を基礎としたスライド法による賃料と同様の利回り法による賃料とが低く求められました。

それに対し、新規賃料との差額に着目する差額配分法による賃料は高く求められました。

なにしろかなりの間、低いまま据え置かれてきました。それゆえ、差額配分法による賃料を標準として、鑑定評価額を決定しました。

無事に調停は成立しました。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：鑑定評価の基本的事項の確定
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不動産の鑑定評価にあたっては、具体的な評価作業に入る前に、どのような不動産を、どのような条件のもとで評価するかという基本的な前提を明確にしなれなければなりません。

そのためには、対象不動産、価格時点、鑑定評価によって求める価格または賃料の種類の確定がそれぞれ必要となります。

今回は、対象不動産の確定についてご説明します。

対象不動産の確定とは、次の（１）～（５）の条件のうち、依頼の内容に応じたいずれかの条件を前提として、対象不動産を物的及び権利関係の両面から確定することによって、明確に他の不動産と区別し、特定することをいいます。

この対象不動産の確定にあたって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件といいます。下記のとおりです。

（１）現状を所与として鑑定評価の対象とすること
（２）土地及び建物等の結合により構成されている不動産において、土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすること（独立鑑定評価）
（３）土地及び建物等の結合により構成されている不動産において、その状態を所与として土地又は建物等のみを鑑定評価の対象とすること（部分鑑定評価）
（４）併合又は分割を前提として、併合後または分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること（併合又は分割鑑定評価）
（５）造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（未竣工建物等鑑定評価）

次回は、この対象確定条件についてご説明します。


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│３│　編集後記
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聞いちゃった！(永六輔)より

「老人たちは童謡が好きです。
　童謡というより老謡ですね」

「老謡」が正しいかどうかはわかりませんが、最近の子供たちって童謡を歌うのですかねえ。

現在６４歳の私は、童謡というと「せいくらべ」「こいのぼり」「春の小川」「赤とんぼ」等々、いくつも思い浮かびます。

でも、２０歳台の私の子供たちが童謡を歌っていた記憶は、私にはほとんどありません。

童謡のＣＤもあったかどうか。

やっぱり「老謡」が正しいですか。