区分所有建物及びその敷地の評価（売買)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：区分所有建物及びその敷地の評価（売買)
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区分所有建物及びその敷地と呼ばれる不動産があります。わかりやすいのが、分譲マンションです。

建物の各専有部分が区分所有され、敷地がその区分所有者によって共有されています。

今回の対象不動産は区分所有建物及びその敷地なのですが、分譲マンションではなく店舗です。いわば、分譲店舗です。

分譲マンション不動産を評価するためには、階層別位置別効用比率を用います。１階が１００の価値があるとすれば２階は１０１の価値があるとか、南向きの住戸が１０５なら北向きの住戸が１００であるとかです。

しかし、店舗にはこのような考え方はあてはまりません。１階の価値が一番高いですし、南向きでは日差しによって品物が劣化するからです。

ともあれ、自分なりの判断に基づき、無事に評価書が完成しました。また、売買は私の評価書に基づいて終了しました。

なお、マンションの専有部分が多いと、上記のような計算は大変な量になります。エクセルのような表計算ソフトがないと、かなり苦労します。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：対象確定条件
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不動産の鑑定評価にあたっては、具体的な評価作業に入る前に、どのような不動産を、どのような条件のもとで評価するかという基本的な前提を明確にしなれなければなりません。

そのためには、対象不動産、価格時点、鑑定評価によって求める価格または賃料の種類の確定がそれぞれ必要となります。

対象確定条件は５つあります。その中でも基本的なものが、「対象不動産の現状を所与として鑑定評価の対象とすること」です。

現存する不動産には、土地そのものと土地及び建物とがあります。なお、建物のみが単独で存在することはありません。土地がなければ建物は存在できないからです。

「対象不動産の現状を所与として鑑定評価の対象とすること」なのですから、その意味するとおり、土地そのものや土地及び建物を評価対象として鑑定評価を行うことになります。

当たり前といえば当たり前ですが、この考え方が他の対象確定条件の基本になります。


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│３│　編集後記
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無名人のひとりごと(永六輔)より

「国会中継を見てると、あんな連中を選んだ我々国民の情けないこと。
　選挙に手を抜いちゃいけませんね」

国会中継を見ていなくても、ひどいですね。カネがからんだ不祥事を何回くり返しているんだか。

次の選挙で思い知らせないといけません。