道路より低い土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12238538761.html

今回は、土地の増減価要因の話です。

以前に、道路より高い土地を話題にしたことがあります。今回は、道路より低い土地を取り上げます。

さて、建築基準法には次の規定があります。

（敷地の衛生及び安全）
第十九条 建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りでない。

このように、建築基準法は建物の敷地が道路よりも低いことは例外扱いにしています。それだけ道路より低い土地は、建物の敷地にふさわしくありません。

さて、住宅地については、土地が道路より低いことは減価要因になります。すなわち、このような土地は日照が悪く、通風や排水に支障があり、除雪が難しく、上から見下ろされることになるのでプライバシー保護の点で快適さが劣ることになるからです。

また、出入りが不便であるだけではなく、道路と等高にするために盛土をしたり、整地したりする必要があるため、工事費がかかるという点でも減価要因になります。

さらに、場合によっては擁壁を設置する必要があり工事費がかかります。また、擁壁を設置することによって、その擁壁の断面積の分だけ有効宅地面積が減少することにもなります。

ただ、地階を利用する場合には掘削のための費用が減少することになるので、増価要因となることもあります。

しかし、常に地階を利用するとは限りませんので、これを考慮しても減価要因と相殺されると考えるのが現実的です。よって、総じて減価要因になります。

商業地の場合は、減価要因として作用する点は住宅地の場合と同様です。さらに、集客力が劣る、宣伝効果が劣る、商品の搬出入が不便であるという点で、やはり減価要因になります。

商業地は、敷地が道路より高いと通常はそれが減価要因になります。ただ、宣伝効果の点を考えると、減価の程度は道路より低い場合のほうが高い場合よりも大きくなります。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


年をとったせいですね。トイレが近くなってきました。

昼間は特に気にならないのですが、夜中にトイレに起きることがあります。水分をとりすぎたときは特にそうです。酒を飲んだときは、てきめんです。

トイレで用を済ませて布団にもぐりこみますが、時になかなか寝付かれないことがあります。いつもの時間に目を覚ましても、気分はすっきりしません。損をした気持ちになります。

しかし、ものは考えようです。夜中に目が覚めるのはともかく、起きるはずの時刻の二十～三十分程度前に目が覚めるのならば、寝坊することはありません。目が覚めたら、寝床を出ればいいのですから。

う～ん、それはそうだけれど、朝までぐっすり眠るのに越したことはないよなあ……。