容積率はどれを使う？：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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連載第３回で、容積率が４００％以上（東京２３区は３００％以上）の土地には「地積規模の大きな宅地評価」を適用できないと説明しました。

今回は、容積率について説明し、適用の可否の判断についてやや詳しく説明します。

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積（延べ床）の割合のことをいいます。

１００㎡の敷地に延べ面積が１５０㎡の建物があれば、容積率は１５０％となります。この場合、各階の床面積の割合や階数は関係ありません。

さて、容積率には指定容積率と基準容積率があります。

指定容積率は都市計画で定められ、用途地域との組み合わせに応じて、５０％から１３００％まであります。

次に基準容積率です。これは、実際に建物を建築する際に用いられる数値で、指定容積率と前面道路による容積率とのうち、いずれか小さい数値のことです。

前面道路による容積率は敷地の接する道路の幅員が１２ｍ未満の場合に適用されるもので、原則として住居系の用途地域では道路幅員×０．４、その他の地域では道路幅員×０．６で求められます。

前面道路の幅員が１２ｍ以上の場合には、指定容積率がそのまま、敷地に適用される容積率の限度となります。

さて、広大地の場合は、基準容積率が判定の基礎とされました。しかし、「地積規模の大きな宅地評価」では、指定容積率によって判定します。

第１種住居地域で指定容積率が４００％の地域にあり、前面道路の幅員が４ｍの土地の基準容積率は、１６０％となります。

この土地は指定容積率が４００％以上ですので、「地積規模の大きな宅地評価」は適用できないこととなります。

この点については、疑問が残ります。建物を建てる際は１６０％の容積率が適用され大きな建物を建てることができないにもかかわらず、この制度の対象外とされてしまうわけです。

すなわち、適用できる土地が広大地に比べて限定されてしまいます。

また、土地によっては、異なる容積率の地域にまたがるものがあります。この場合には、指定容積率を加重平均して判定します。

６００㎡の土地で、３００㎡は指定容積率３００％の地域にあり、３００㎡は２００％の地域にあるとします。

　３００㎡×３００％＋３００㎡×２００％
─────────────────────＝２５０％
　　　　　　　　　６００㎡

この場合は、東京２３区にあっても適用できることとなります。



編集後記
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死ぬまでボケない智恵（永六輔著）より

「よく虫が知らせるっていいますよね。あの虫って、どんな虫ですか。その虫って、どうやって知らせるんですか」

そのとおりですね。どんな虫なのでしょう。

そういえば、虫の居所が悪いという言い回しがあります。どんな虫が、どんなところにいるのでしょう。居所にも良し悪しがある？

どういうことなのだろう？