市街化調整区域の扱いは？：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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連載第３回で、「地積規模の大きな宅地評価」は市街化調整区域内の土地には適用できなないと説明しました。

今回は、この点について詳しくみてみます。

「地積規模の大きな宅地評価」は、広大地の制度にかわるものとして設けられました。したがって、「地積規模の大きな宅地評価」も宅地開発が可能な土地が対象です。

では、宅地開発とはどのようなものでしょうか。法律にあてはめると、都市計画法における開発行為ということになります。

開発行為については、都市計画法第４条第１２項で次のように規定されています。

「開発行為」とは、主として建築物の建築（略）の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

すなわち、建物を建てるため、道路を新設したり、盛土・切土をしたり、農地・山林等を宅地にしたりすることです。

さて、市街化調整区域については、都市計画法第７条第３項で次のように規定されています。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

市街化を抑制するわけです。建物を建ててしまうと市街化を進めてしまうので、原則として建物を建てることはできません。

ですから、市街化調整区域の土地には建物を建てることを前提とする「地積規模の大きな宅地評価」は、原則として適用できないのです。

しかし、例外的に建物を建てることができる土地があります。市街化区域と市街化調整区域との線引前に、すでに宅地であった土地等です。その場合には、「地積規模の大きな宅地評価」を適用することができます。

市街化調整区域の土地について建物を建てることができるか否か、自治体によっては細かな要件を定めています。横浜市は、その一例です。

他方で、要件を定めていない市町村が多くあります。そのような場合には、開発ができるか否かの判断に２週間から１ヶ月程度を要することがあります。

相続税申告の期限が迫ったころに慌てて市町村の判断を求めたりすると、期限に間に合わないことがありますので、注意を要します。


編集後記
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聞いちゃった！（永六輔著）より

「日本の政治家って半分以上が二世なんですからね。政治は血筋ってものじゃありません。親父がラクな仕事をしていると、子どもは後を継ぎたがるものです」

う～ん、確かに。二世政治家なんて、何人も顔が浮かびます。政党の職員や官僚が作った文章を読むだけだったら、本当にラクですね。漢字を読み間違えたことを指摘されても、キレればいいんですから。

腕のいい伝統工芸の職人が、「子どもにこの仕事を継がせたくない」と嘆く事例もよく聞きますが。