大規模な工場地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12356966444.html


規模が大きな住宅地について、以前メルマガを配信したことがあります。

住宅地の場合は、その土地を分割して戸建住宅用地とすることが最有効使用である場合には、価格水準が下がります。一体利用してマンションを建てるのが最有効使用である場合には、価格水準が上がります。

では、工業地の場合はどうでしょうか。

まず、増減価要因を住宅地や商業地とは異なる視点から考慮する必要があります。

規模が大きくなって土地価格の総額が多額になると、工業地についても、もちろん市場性が減退します。しかし、それ以外にも、規模格差が生じる要因が工業地にはあります。

すなわち、大規模な工場になればなるほど、次のような事情があるからです。
（１）原材料や商品を輸送するための構内通路を多く確保しなければならなくなる。
（２）工場立地法の規制により一定割合の緑地を確保することが、義務付けられている。

なお、この構内通路はあくまでも工場の敷地内にあるものを指します。宅地分譲の際に新設される開発行為による道路や、位置指定道路のような建築基準法の道路とは異なります。

建築基準法の道路ではないので、この構内通路を道路以外に使用することはできます。しかし、現実にはこのような通路を設けなければ工場を稼働させる際に支障が生じるので、構内通路は不可欠です。

工場地の規模格差の発生要因が住宅地と異なるのは、次の点です。

住宅地の場合は、近隣地域の最有効使用が戸建住宅の敷地であれば、評価にあたっては、その土地を多数の区画に分割して分譲することを想定するのが適当です。

しかし、工場地の場合には分割することを想定するのは適当ではありません。

ある程度の規模の土地でないと工場を建てて稼働することができません。一体利用が前提となるのです。

このため、大規模な工場地について有効敷地面積を減少させる要因は、区画割りに伴って設置する道路面積ではありません。一体利用を前提としながらも、生産施設の面積が一定割合以下に制限されたり、緑地面積を一定割合以上に確保しなければならないところにあります。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


ここのところ、とんとギターを弾いていないのですが、久々にギターネタを。

クラシックギターの構え方は、こんな感じです。椅子に浅く腰かけて左足を足台に載せ、ギターの胴体のくびれた部分を左足の太ももに載せます。そうすると、ギターのネックが斜めになって弾きやすくなります。

これが標準的な構え方なのですが、私にはどうも合いません。身体が前かがみになって、左足の付け根が痛くなります。また、左肩も凝ってきます。まあ、胴体が長いせいなのでしょうが。

そこで考えました。ギターレストというギターの支持具があります。やや足を開いて椅子に腰かけ、この支持具を左足の太ももに載せます。支持具の反対側にある吸盤をギターの胴体の脇に吸い付けます。

そして、支持具の金属棒を一番長いものに替えたところ、姿勢がよくなり肩こりもなくなりました。また、右指が弦と接触する角度が変わったからでしょう、しっかりとした大きな音がでるようになりました。

めでたしめでたしです。

と、これだけでは終わりません。ギターの構え方を変えてから数年すると、困ったことが起きました。ギターのネックがよく見えないのです。

私ような構え方だと、ギターを起てることになります。そうすると、ネックが目に近づくのですね。老眼になると、どの位置を押えているのか見分けがつかないことがあります。

好事魔多し。遠近両用眼鏡が必要かなぁ。