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広大地より上がる評価額：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12363616108.html
広大地と比べて、「地積規模の大きな宅地評価」は適用できる土地の範囲が広がったといえます。
では、肝腎の評価額はどうなるのでしょうか。広大地による評価額と比較してみましょう。
月刊 税理２０１７年９月号で、税理士・不動産鑑定士の下﨑寛氏が試算しています。
想定画地条件１…整形地の場合
○東京都２３区内の普通住宅地区に所在する宅地
○間口・奥行については、整形地の画地のもの
○奥行価格補正率は、改正後のもの
○側方路線加算率・二方路線加算率なし
○間口狭小・奥行長大による補正率なし
○相乗積は、小数点以下第２位未満を切り捨て
┌─────┬───┬───┬──┬───┬───┬────┬───┐
│ 想定画地 │ │ 現行 │奥行│不整形│ 規模 │ 補正率 │ 増価 │
│ │ │広大地│価格│補正率│ 格差 │ 相乗積 │ 割合 │
├──┬──┤ 地積 │補正率│補正│ │補正率│ │ │
│間口│奥行│ (㎡)│ │ 率 │ │ │②×③×│ │
│(ｍ)│(ｍ)│ │ ① │ ② │ ③ │ ④ │④＝⑤ │ ⑤/①│
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 25 │ 20 │ 500│ 0.575│1.00│ 1.00 │ 0.80 │ 0.80 │ 1.39 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40 │ 25 │ 1,000│ 0.550│0.97│ 1.00 │ 0.78 │ 0.75 │ 1.36 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40 │ 50 │ 2,000│ 0.500│0.89│ 1.00 │ 0.75 │ 0.66 │ 1.32 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 60 │ 50 │ 3,000│ 0.450│0.89│ 1.00 │ 0.74 │ 0.65 │ 1.44 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│100 │ 50 │ 5,000│ 0.350│0.89│ 1.00 │ 0.71 │ 0.63 │ 1.80 │
└──┴──┴───┴───┴──┴───┴───┴────┴───┘
整形地の場合の「地積規模の大きな宅地評価」に基く評価額は、広大地による評価額の約１．４倍～１．８倍となりました。整形地の評価額が高くなることがわかります。
想定画地条件２…不整形地の場合
○東京都２３区内の普通住宅地区に所在する宅地
○間口・奥行については、不整形補正率の最大値を採用
○奥行価格補正率は、改正後のもの
○側方路線加算率・二方路線加算率なし
○間口狭小・奥行長大による補正率なし
○相乗積は、小数点以下第２位未満を切り捨て
┌─────┬───┬───┬──┬───┬───┬────┬───┐
│ 想定画地 │ │ 現行 │奥行│不整形│ 規模 │ 補正率 │ 増価 │
│ │ │広大地│価格│補正率│ 格差 │ 相乗積 │ 割合 │
├──┬──┤ 地積 │補正率│補正│ │補正率│ │ │
│間口│奥行│ (㎡) │ │ 率 │ │ │②×③×│ │
│(ｍ)│(ｍ)│ │ ① │ ② │ ③ │ ④ │④＝⑤ │ ⑤/①│
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 25│ 20│ 500│ 0.575│1.00│ 0.65 │ 0.80 │ 0.52 │ 0.90 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40│ 25│ 1,000│ 0.550│0.97│ 0.70 │ 0.78 │ 0.52 │ 0.94 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40│ 50│ 2,000│ 0.500│0.89│ 0.70 │ 0.75 │ 0.46 │ 0.92 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 60│ 50│ 3,000│ 0.450│0.89│ 0.70 │ 0.74 │ 0.46 │ 1.02 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 100│ 50 │ 5,000│ 0.350│0.89│ 0.70 │ 0.71 │ 0.44 │ 1.25 │
└──┴──┴───┴───┴──┴───┴───┴────┴───┘
このように、不整形補正率を最大限適用すると、旧広大地補正率の数値とほぼ同じになります。
すなわち、広大地が適用できた土地について「地積規模の大きな宅地評価」を適用すると、ほとんどの場合に評価額が高くなることになります。
編集後記
────────────────────────────────
死ぬまでボケない智恵（永六輔著）より
「シャボン玉飛んだ 屋根まで飛んだ …そうか屋根が飛ぶような台風の最中にシャボン玉を飛ばしたのか…」
台風のさなかでシャボン玉が飛ぶ？飛行機ですら飛ばないのに？
広大地と比べて、「地積規模の大きな宅地評価」は適用できる土地の範囲が広がったといえます。
では、肝腎の評価額はどうなるのでしょうか。広大地による評価額と比較してみましょう。
月刊 税理２０１７年９月号で、税理士・不動産鑑定士の下﨑寛氏が試算しています。
想定画地条件１…整形地の場合
○東京都２３区内の普通住宅地区に所在する宅地
○間口・奥行については、整形地の画地のもの
○奥行価格補正率は、改正後のもの
○側方路線加算率・二方路線加算率なし
○間口狭小・奥行長大による補正率なし
○相乗積は、小数点以下第２位未満を切り捨て
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│ 想定画地 │ │ 現行 │奥行│不整形│ 規模 │ 補正率 │ 増価 │
│ │ │広大地│価格│補正率│ 格差 │ 相乗積 │ 割合 │
├──┬──┤ 地積 │補正率│補正│ │補正率│ │ │
│間口│奥行│ (㎡)│ │ 率 │ │ │②×③×│ │
│(ｍ)│(ｍ)│ │ ① │ ② │ ③ │ ④ │④＝⑤ │ ⑤/①│
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 25 │ 20 │ 500│ 0.575│1.00│ 1.00 │ 0.80 │ 0.80 │ 1.39 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40 │ 25 │ 1,000│ 0.550│0.97│ 1.00 │ 0.78 │ 0.75 │ 1.36 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40 │ 50 │ 2,000│ 0.500│0.89│ 1.00 │ 0.75 │ 0.66 │ 1.32 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 60 │ 50 │ 3,000│ 0.450│0.89│ 1.00 │ 0.74 │ 0.65 │ 1.44 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│100 │ 50 │ 5,000│ 0.350│0.89│ 1.00 │ 0.71 │ 0.63 │ 1.80 │
└──┴──┴───┴───┴──┴───┴───┴────┴───┘
整形地の場合の「地積規模の大きな宅地評価」に基く評価額は、広大地による評価額の約１．４倍～１．８倍となりました。整形地の評価額が高くなることがわかります。
想定画地条件２…不整形地の場合
○東京都２３区内の普通住宅地区に所在する宅地
○間口・奥行については、不整形補正率の最大値を採用
○奥行価格補正率は、改正後のもの
○側方路線加算率・二方路線加算率なし
○間口狭小・奥行長大による補正率なし
○相乗積は、小数点以下第２位未満を切り捨て
┌─────┬───┬───┬──┬───┬───┬────┬───┐
│ 想定画地 │ │ 現行 │奥行│不整形│ 規模 │ 補正率 │ 増価 │
│ │ │広大地│価格│補正率│ 格差 │ 相乗積 │ 割合 │
├──┬──┤ 地積 │補正率│補正│ │補正率│ │ │
│間口│奥行│ (㎡) │ │ 率 │ │ │②×③×│ │
│(ｍ)│(ｍ)│ │ ① │ ② │ ③ │ ④ │④＝⑤ │ ⑤/①│
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 25│ 20│ 500│ 0.575│1.00│ 0.65 │ 0.80 │ 0.52 │ 0.90 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40│ 25│ 1,000│ 0.550│0.97│ 0.70 │ 0.78 │ 0.52 │ 0.94 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 40│ 50│ 2,000│ 0.500│0.89│ 0.70 │ 0.75 │ 0.46 │ 0.92 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 60│ 50│ 3,000│ 0.450│0.89│ 0.70 │ 0.74 │ 0.46 │ 1.02 │
├──┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼────┼───┤
│ 100│ 50 │ 5,000│ 0.350│0.89│ 0.70 │ 0.71 │ 0.44 │ 1.25 │
└──┴──┴───┴───┴──┴───┴───┴────┴───┘
このように、不整形補正率を最大限適用すると、旧広大地補正率の数値とほぼ同じになります。
すなわち、広大地が適用できた土地について「地積規模の大きな宅地評価」を適用すると、ほとんどの場合に評価額が高くなることになります。
編集後記
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死ぬまでボケない智恵（永六輔著）より
「シャボン玉飛んだ 屋根まで飛んだ …そうか屋根が飛ぶような台風の最中にシャボン玉を飛ばしたのか…」
台風のさなかでシャボン玉が飛ぶ？飛行機ですら飛ばないのに？