接道義務を満たさない土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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接道義務を満たさない土地の減価要因について考える３回目です。

前回は、接道義務を満たすように隣の土地を買収することを想定して減価率を考えてみました。

しかし、対象地が商業地域に所在する場合は、このような考え方は摘要できない可能性があります。

なぜなら、商業地域では道路に面している部分が長いことが、その土地の価値を決めるからです。接道義務をやっと満たすような狭い間口の奥に店舗があっても、なかなか集客にはつながりませんね。

このような場合の評価には、隣接地を買収して一体として使用することを想定し、併合後の土地価格から併合する隣接地の買収費用を控除して、さらにこれに買収までに要する期間、その実現の確実性の程度等を考慮して対象地の価格を求める方法があります。併合方式という考え方です。

なお、上記の買収費用とは、隣接地を買収するために要する費用、一体化のための工事費等です。この考え方を図示すると、下のようになります。


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　　　　　　　道路
　　　　　
───┬───┬──────┬──
　　　│　　 │　　　　　　│
　　　│　　 │　　隣接　　│
　　　│　　　│　　併合　　│
　　　│　　 │　　土地　　│
　　　│ 　　 │　　　　　　│
　　　│　　 │　　　　　　│
　　　│　 　 └──────┤
　　　│　　　 　　 　　　　 │
　　　│　　　　 　 　　　 　│
　　　│　　　　　 　 　　 　│
　　　│　　　　　　　 　 　│
　　　│　　　対象地　　 　│
　　　│　（現状の間口が 　 │
　　　│　　２ｍ未満） 　 　 │
　　　│　　　　　　　 　　 │
　　　└──────────┘　　


なお、相続税評価に用いる財産評価基本通達では、無道路地であっても、本件のような間口が狭く接道義務を満たさない土地であっても、同じ考え方で評価します。隣の土地の買収費用を控除しするという考え方です。

ただし、接道義務を満たさない土地の評価を画一的な尺度で行うことが難しいことを考えると、財産評価基本通達の考え方は、あくまで相続税を申告する者の利便を考慮したものだととらえるのが適切です。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


久しぶりにギターを買いました。およそ１２年ぶりです。

前から欲しかったギターです。音が大きく、ハイポジションを抑えやすい画期的なギターです。ただし、それなりの値段がするので新品で買うのは躊躇していました。

ところが、ヤフオクにそのギターが出品されているではありませんか。当然、入札します。

無事落札でき、新品価格の６割程度の値段で手に入れることができました。

これだけでも満足なのですが、届いたギターのコンディションのいいこと。新品と変わりがありません。

すぐに弾きたいのですが、私はここのところ全然ギターを弾いていなくて、きっと情けないくらいに下手になっているはずです。

前から持っていたギターでリハビリをしてから、新しいギターを弾いた方がよさそうです。

いつになるかなぁ。