更地の評価（担保)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：更地の評価（担保)
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不動産鑑定評価が活用される場面の一つが、担保評価です。

借入をするために企業や個人が自己の所有する不動産について鑑定評価を依頼する場合、金融機関が担保として取得した不動産について担保価値を把握するために不動産鑑定評価を依頼する場合があります。

本件は、ある金融機関からの依頼による鑑定評価です。対象不動産は更地です。

更地の所有者は建売業者です。その金融機関から借り入れをしてその更地を購入し、更地を分割して消費者に売却する予定でした。もちろん、売却代金で借入金を返済するつもりです。

ところが、何らかの理由で売却がうまくいかず、返済ができませんでした。金融機関は貸し倒れ処理をするため、担保価値を把握する必要が生じました。

評価はすぐ終わったのですが、不思議に思うことがありました。

その更地は、東西二本の道路に面しています。それらの道路には相続税路線価が付されています。そして、六つの区画に分割されています。

ところが、そのうち三つの区画はいわゆる旗竿地で、竿の部分が西側の道路に接しています。東側は旗竿にならず、ごく普通の状態で道路に接しています。

役所で確認したところ、東側の道路は建築基準法の道路に該当しないことがわかりました。それで、西側の道路に接するように旗竿地にしたのです。

相続税路線価を鵜呑みにしては間違える恐れのある事例でした。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：価格時点
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不動産の価格は時の経過によって変動します。
したがって、鑑定評価額決定の基準日である価格時点を確定する必要があります。

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在時点（現在の評価）、過去時点（過去の評価）及び将来時点（将来の評価）に分けられます。

過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、資料の収集が可能な場合に限り行うことができます。

相続にかかわる評価は、過去時点の評価です。

また、将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することになります。

また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られるなど、不確実にならざるを得ないので、原則として行うことはできません。

例えば、災害が発生することを予測することはできませんから、将来時点の評価は原則としてできません。


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│３│　編集後記
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聞いちゃった！(永六輔)より

「手前（てめえ）の仕事がいつまでもあると思っているのは、手前の生命（いのち）がいつまでもあると思っているのと同じだぜ」

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