無道路地と建物(公益法人制度改革)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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２００８年１２月１日から２０１３年１１月３０日まで、公益法人制度改革が行われました。法人格の取得と公益認定とを切り離し、既存の財団法人・社団法人が公益認定をとるかどうかを選択するものです。

この公益法人制度改革にあたって、ある財団法人が所有する会館の土地建物を評価しました。

評価そのものについては特段変わったところはないと思われましたが、役所調査の過程でその土地が無道路地であることが判明しました。もちろん、無道路地であれば建物の再建築はできません。

なぜか建築確認は得られていますが、その経緯は不明です。

無道路地ですので、評価額は低くなります。よって、公的目的支出額が少なくなります。

少なくなることそのものいいですが、将来に建替えをしようとしても、できなくなります。また、売却しようとしても、不可能か不可能でないとしても非常な低額となる恐れがあります。

そこで、評価書を発行した後に依頼者に次のように提案しました。

その土地が面している土地について位置指定道路とするように、関係者と折衝することです。

その提案通りに折衝して位置指定道路とすることができ、資産価値を高めることができました。


不動産鑑定評価の知識：不動産は特殊な財
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不動産鑑定評価の知識をご紹介します。まず、不動産鑑定評価そのものについて、引き続きご説明します。３回目です。

前回は、不動産は特殊な財であると説明しました。今回は、この点を深めてみようと思います。

さて、土地は人間生活や人間の行う経済活動に不可欠です。ところが、一般の財と異なる次のような性質をもっています。不動産全般も、土地のこのような特性を反映した性質を有しています。

列挙してみます。

土地は、埋立をするような例外を除いて、新たに生産することが不可能です。したがって、土地の総供給量は固定的です。しかし、土地の利用形態を変えることはできるため、ある特定の用途の土地を供給することについては、長期的には可変的です。

土地は移動させることができません。

土地は区分して利用されます。ですから、どの土地も隣の土地と連携して互いに関連し合っています。このことによって、個々の土地を生産要素として使用する経済活動で、様々な外部効果が発生します。

土地を利用することができるのは、道路・鉄道などの交通施設、上下水道・電力・ガス等の公益施設などの社会資本が存在するからです。よって、社会資本が利用可能となってはじめて土地は経済的価値をもちます。

土地はそのおかれている位置によって、用途的な性質を異にします。すなわち、都心からの距離、交通施設の状態、その他の都市施設を利用できるか否か及びそれらからの距離、その土地の歴史的・地理的条件や環境によって、その経済価値が異なることになります。


編集後記
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無名人名語録（永六輔著）より

「この頃は、将棋の対局も洋服姿が多くなりましたね。将棋盤をはさんで正座するんだから、着物姿がサマになると思うんだけど…。着物で洋服の相手に負けると、とても恥ずかしいんだって…わかるけどね」

大山康晴十五世名人や升田幸三九段のような、もう伝説になってしまった棋士たちは、着物姿しか思い浮かびません。

現在は、タイトル戦や将棋日本シリーズくらいでしか、着物姿の棋士は見られません。

その他の対局では、たまに勝負服として着物を着る棋士がいます。四段時代の藤井聡太七段と対局した小林健二九段がそうでした。藤井四段が勝ちましたが。小林九段は恥ずかしいと感じたでしょうか。きっと、そうではなかったでしょう。小林九段の意気込みを感じました。

それにしても、藤井七段の和服姿を早く見てみたい。