建物の評価（所得税申告)：嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：建物の評価（所得税申告)
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税の分野で不動産の価格が課題となるのは、相続税の場合が多くあります。財産評価基本通達に評価では、時価よりも高くなってしまうことがあるからです。

しかし、他の税金でも不動産鑑定評価が活用されるころがあります。今回の評価は所得税申告についてのもので、法人のオーナーが所有する建物をその法人に売却する際の評価です。

オーナーと法人とは密接な間柄にありますから、売買価格を自由に決められます。しかし、それだけにその価格が不当に高いとか不当に安いとか、税務調査で否認されかねません。

今回の評価は、そのような指摘をあらかじめ避けるために依頼されました。所得税には、相続税における財産評価基本通達に相当する通達はありません。税務署が依拠する評価方法がないのです。

実際のところ、税務調査で否認されたという事例を耳にします。このようなことにならないため、あらかじめ不動産鑑定評価を活用することをお勧めします。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：新規賃料を求める鑑定評価の手法
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不動産を新規に賃貸する場合の賃料（地代・家賃）を新規賃料といいます。新規賃料を求める手法には下記のものがあります。

積算法
対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、この基礎価格に期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法（この手法による試算賃料を積算賃料という）をいいます。

不動産の価格と賃料は、元本と果実の関係にあります。その関係に着目して、試算賃料を求めます。

賃貸事例比較法
多数の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう）に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法（この手法による試算賃料を比準賃料という）をいいます。

この手法は理解しやすいと思います。あのマンションがいくらで賃貸されているから、このマンションの家賃はいくらになるという考え方です。

収益分析法
一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のものとし、これを収益純賃料という）を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法（この手法による試算賃料を収益賃料という）をいいます。

企業経営に基づく総収益は、資本・経営・労働・不動産から生み出されます。総収益のうち不動産から生み出されたものに着目して賃料を求めます。


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│３│　編集後記
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職人(永六輔)より

「活字離れなんて言ってられないよ。
　活字そのものが無くなっていくんだからね」

私は本が好きなので、自らを「活字中毒者」などと言っていましたが、その活字が使われなくなっています。

昔の本は、ページを触ると細かく凸凹していました。活字があたったところが、ややへこんでいたからです。

この「職人」という岩波新書も、ページが滑らかです。活字を使っていないのでしょう。

時代の流れとはいえ、寂しいです。紙の本も少なくなってきていますし。

ところで、「活字中毒者」は何と言い換えたらいいのだろう？