土地・建物の評価（売買の参考）：嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：土地・建物の評価（売買の参考）
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土地・建物を評価する場合に、建物を取り壊すことを前提とする場合があります。建物が老朽化し、使用に耐えない状態になっている場合です。

本件の対象不動産は、ある企業が社宅として保有している土地・建物です。他の企業が買い取ることになって、その売買価格を求めることになりました。

評価にあたっては、まず更地価格を求めます。周辺の土地よりもかなり面積が大きいため、分譲業者が買うことを想定した評価額になります。

開発法といって、分譲業者が土地を分割して売ることを想定し、売値から上水道管の引込費用や土地分筆登記費用等・販売管理費及び業者利潤を控除して、分譲事業を成り立たせるための土地の取得費を求めます。

開発法を適用するには、ＣＡＤを使って土地の分割想定図を作ります。ＣＡＤを使えるのは私の強みだと自負しています。

この更地価格から建物取壊費用を差し引いて、土地・建物の価格を求めました。

このように、使用に耐えない建物がある場合には、その建物価格はゼロどころかマイナスになります。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：不動産市場の特性
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土地は新たに供給することができない、すなわち生産することができないというのが本質的な特徴です。

土地は一般の財のように、価格が上昇すれば新規に供給が生じるということはほとんどありません。不動産の所有者がどのような動機によって売り手として市場に現れてくるのかということになります。

所有者である売り手は、土地の価格が上昇したからといって、その不動産を売却しようとはしないことが通常です。よって、資金繰り・破産・納税等の何らかの特別な理由による換金の必要性が生じないかぎり、多くの場合は売り手として市場に現れることはありません。

このように土地の供給が制限されている、すなわち新たに生産できないというため、土地建物から構成される不動産もその所在する場所ごとに個別性をもち、同じ不動産は二つと存在しません。

不動産には全く同じものが存在しないという性質が不動産の個別の価格に決定的な影響を与えます。

このように、①新たに生産できない②「全く同じものが存在しない」という特性があるため、その情報にも不完全性が生じて一般の財のような時価を形成する効率的な市場の成立は困難となります。

しかし、きわめて不完全でありながらも不動産には取引市場があり、どのような種類の不動産であるかによりその市場を異にすることになります。


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│３│　編集後記
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大往生(永六輔)より

「器官の存在を感じたら、そこが病気ってことです」

うーん、そのとおりですね。

今の私が感じるのは腸の存在です。あー腹が減った。