間口の狭い土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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今回は、土地の増減価要因の話です。


土地は、通常は建物を建てることによってその効用を発揮します。建物を建てることができない場合は、その土地の利用方法は、駐車場・資材置場等になります。

駐車場の賃貸料や資材置場の地代を考えてみましょう。当然のことながら、その宅地の上に建物を建てて賃貸した場合の家賃収入とそれに対応する地代相当額を大きく下回ることでしょう。

したがって、その土地の収益性は大きく劣り、大きな減価要因となります。

宅地に建物を建てるためには、「接道義務」を満たす必要があります。これについて定めているのは、建築基準法です。同法第４３条は「建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならない」と規定しています。

これは建物が建つか否かを左右する、極めて重要な規定です。なお、建築基準法の道路とは原則として幅員が４ｍ以上のものをいいます。公道・私道は問い
ません。
また、地方自治体の条例でこれより厳しい基準を定めている場合もあります。建築基準法は、建物を建てる場合の最低の基準を定めた法律だからです。条例によって、より良質な建物を建てるように誘導するのは、歓迎されるべきことです。

さて、上記のように、宅地は２ｍ以上道路に接していないと、建物を建築することはできません。

しかし、２ｍ接していればどんな建物も建てられるわけではありません。幅が２ｍで奥行が２０ｍの土地があるとします。仮に敷地境界線いっぱいに建物を建てたとしても、建物内部は１．８ｍほどの幅しか確保できません。

このような土地では、建物を建てたとしてもその建物を使いこなすのはほとんど不可能でしょう。事務所用や倉庫用の建物であっても、より広い間口が必要
です。
また、用途規制や周囲の状況により、居住用建物を建築するのが最適な地域に、間口の狭い土地があったとします。居住用建物の場合には、居室を設けることとなり、居室は採光を確保しなければなりません。

そのためには敷地の境界線から十分大きな窓がある建物の外壁まで、一定の距離を確保する必要があります。これを隣地からの斜線によって計測します。この斜線を採光斜線と呼びます。

居住用建物では、この採光斜線の制限により、事務所用の建物よりも広い間口を必要とします。また、居住用建物は避難通路も確保しなければなりません。

このように、間口が狭い土地では採光や避難通路を確保することができず、居住用建物を建築することができない場合があります。


下記のＵＲＬ東京都建築安全条例のものです。第４条で、接道幅を２ｍ以上としています。

http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1011306001.html