旗竿地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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今回は、土地の増減価要因の話です。


旗竿地と呼ばれる土地があります。

建物の敷地部分が道路から奥に入ったところにあり、道路と建物の敷地部分とが通路（路地状部分）でつながっている土地のことです。その形が、路地状部分を竿に敷地部分を旗に見立てられることから、この名称があります。

さて、このような土地は既成市街地でもみられますが、最近では新築の建売分譲住宅が建ち並んでいる地域に多くみられます。そして、そのほとんどは間口が２ｍか、これをわずかに上回る程度のものです。

建築基準法第４３条１項は、「建築物の敷地は、道路（略）に２メートル以上接しなければならない」と定めています。したがって、一つの敷地に建築物を建築するためには、道路に接する部分の面積を最低２ｍ確保する必要があります。

このような接道要件を満たし、かつ、いくつかの区画を造成して建物の敷地とする際に、分譲可能な有効宅地を１００％確保するために分譲業者がしばしば用いる方法です。道路等の潰れ地を発生させないためです。

間口が十分に確保された標準的な画地と比較した場合、旗竿地は建物の出入りの便や居住の快適性（日照・眺望等）の点から条件が劣るのは明らかです。

また、区画全体を建物の敷地として活用できる土地に比べ、旗竿地は路地状部分は通路としてしか使用できません。

これらの要因により、標準的な画地と比較して旗竿地の価格は安くなります。

さらに、地方公共団体によっては、路地状部分の幅と長さにより建築できる建物の面積や用途を制限している場合があります。その場合は、減価はさらに大きくなります。

下のＵＲＬは、東京都建築安全条例のものです。第３条の２で建築物の階数を制限しています。また、第１０条で共同住宅等の特殊建築物は旗竿地に建築できないと規定しています。


http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1011306001.html