区画整理：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077736641.html

今回は、不動産用語の話です。土地区画整理事業について取り上げます。

土地区画整理事業というものがあります。

店舗や住宅が狭い道路に接して密集している地域で行われます。道路を広げて区画整然とした街区に作り替えて、下水道や公園等の公共施設を整備する場合です。

また、今までは農地や山林だったところに、大規模な造成工事を行って住宅団地などを開発する場合にも行われます。

この事業は、市町村などの地方公共団体や地方住宅供給公社等が施行者になる場合と、地権者が土地区画整理組合をつくって施行者となる場合が多くみられます。また、地主が数人で個人施行者として行う場合もあります。

土地区画整理事業の特徴は、地権者が土地を少しずつ出し合って、公園などの公共用地としたり、道路を広げたり、保留地を生み出すところにあります。

その保留地を第三者に売却して、その売却代金で造成工事等の事業資金を捻出します。これによって所有する土地の面積が減ることを、減歩といいます。

そして残った部分の土地を区画割りし、これを従前の土地と換地します。従前の土地と同じ位置に換地されることもあれば、離れたところに換地されることもあります。

土地区画整理事業の考え方の基本は、各人の土地の面積は減少しますが、この事業によって、道路が広がり、公共施設が整備され、街区も整然とするため、地域全体の地価が上がるということです。

土地面積は減少しますが土地単価が上がるため、事業の前後で土地価格は同じになるという考え方です。

しかし、全部の土地の価格が事業の前後で全く同じになることはありえません。この差額を調整するのが、清算金です。従前の土地の価格よりも高い価格の換地を受けた人からは清算金をとり、低い価格の土地の換地を受けた人に支払います。

区画整理事業が概ね完了し、工事後の土地を使用できるようになったときは仮換地が指定されます。これ以後は、その指定された仮換地を使用したり賃貸したりできるようになります。工事が全部終わると換地処分がされ、従前の土地の権利が換地に移行します。

この事業のポイントは保留地が売れて、その売却代金で事業費がまかなえることです。しかし、土地の需要が旺盛なときは保留地が売れたでしょうが、需給が緩めば売れません。保留地が売れないために借り入れた事業資金を返済できず、区画整理組合を解散できないという事例もあります。

参考資料として、次のＵＲＬの書籍があります。私も読んだ覚えがあります。

http://www.spacia.co.jp/Mati/tosyo/kukakuseiri.htm