都市計画道路：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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今回は、裁判と不動産価格の話です。

◎事件の概要
Ｘさんは不動産業者の仲介で１９６４（昭和３９）年１月に土地建物を５００万円で買い、代金を全額支払って移転登記も完了しました。

ところが、その土地は１９４６（昭和２１）年に都市計画決定された街路の中にあることがわかりました。

これがわかったのは、購入後３年の１９６７（昭和４２）年４月でした。そこで、Ｘさんは売主に対して損害賠償を請求しましたが、売主は「すでに人が住んでおり、事業が実施された場合には補償があるので損害はない」と主張したため、裁判となりました。
（大阪地判昭４７．３．２１）


◎判決
３９万円の損害賠償を命じました。


◎解説
Ｘさんは、この事実が判明した後に、事情を話してその土地と建物を他の人に転売しています。裁判所は、「都市計画道路に決定されると早晩建物の撤去を余儀なくされ、事業実施善においても建物の制限を受けるため、土地の取引価格が下落するのが一般的である」としました。

また、「知らずに買い、知らなかったことについて過失がないときは隠れたる瑕疵があり、廉価であるべき物件をこれを知らなかったため通常価額で買い受けたことが損害である」としました。

さらに、転売によって利益を得ていても、買主の損害に変わりはないと判示しました。損害賠償額の３９万円は、土地建物価格５００万円に対して７．８％の減価に相当します。なお、建物価格は０と仮定しています。


◎不動産鑑定の見地から
都市計画道路とは、都市計画において定められる都市施設の一つです。

都市計画施設内の土地では、建物の建築（新築・増築・改築・移転）をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。

そして知事は、①都市計画に適合した建築物であるとき、②階数が２以下で地階がなく主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造等でかつ容易に移転・除却ができる建築物であるときは、許可しなければなりません。

裏を返せば、中高層の建築物が建てられる地域であっても、原則として二階建て以下の建物しか建てられないわけです。

本件の場合は、都市計画決定されたのが１９４６年ですので、おそらく戦災復興計画によるものでしょう。これは、ショックドクトリンというべきもので、戦災を契機として街を整備するものです。

この計画はその後の資金難で頓挫しました。整備が不可能であれば計画を廃止すればいいのですが、計画そのものは残っているため、建築制限が加えられます。行政の横暴であると思います。

下のＵＲＬは、横浜市が都市計画道路について解説したものです。参考になさってください。


http://www.city.yokohama.lg.jp/doro/plan/minaoshi/toiawase/