市街化調整区域内の土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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市街化調整区域の土地の評価となると、身構えずにはいられません。土地の取引について、こんな判決がありました。

◎事件の概要
Ｘは、自動車修理解体業のための建物を建築するために、ある土地を購入しようしました。

Ｘは、その土地が市街化調整区域に所在することを知ってはいましたが、売主Ｙが「その土地の農地転用許可を受けているので建物を建築できる」と説明していたため、それを信用して売買契約を締結しました。

なお、その土地は１９７０年８月に市街化調整区域に指定され、同年１１月に両者が契約をしています。

ところが、購入後に建物の建築ができないとわかり、契約の無効を訴えました。
（東京高判昭４９．６．２０）

◎判決
要素の錯誤があるため売買契約は無効であり、手付金の返還を命じました。

◎解説
市街化調整区域にある土地の上には、原則として建物を建てることができません。

しかし、都市計画法は３４条でその例外を定めています。本件で問題となったのは、９号（当時　現行は１３号）の規定です。

同号は、市街化調整区域の都市計画が定められた際、自己の居住用建築物又は業務用建築物等を建築する目的で土地・借地を有していた者が、６カ月以内に都道府県知事に届け出た場合は開発行為が許可される、としています。

また、許可を受けられるのは編入されてから５年以内です。

ただし、建築できるのはその当時の本人（既存権利者）であり、転得者は開発許可を受けることができません。

本件の契約は、市街化調整区域の指定から６月以内に行われてはいます。しかし、既存権利者が開発許可を受けることができるという地位を転得者が承継することはできないので、転得者は建物を建てることができないわけです。

◎不動産鑑定の見地から
土地の価格は、その土地に建物を建てることができるか否かによって大きく異なります。そして、それぞれの土地ごとに建築の可否が決まります。

したがって、市街化調整区域の土地の評価にあたっては、市街化区域にある土地に比較してより多くの注意が必要です。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


先日、高校の地域同窓会がありました。

同期会ではないので、幅広い年齢の卒業生が集まります。その中で、私はまだ若手のほうです。この歳で若手とは…。複雑な気分です。

さて、その高校は県立の男子校でした。自由な校風で、校則はありませんでした。ただ、私も含めほとんどの生徒が詰襟の学生服を着ていました。

その頃は、男子生徒の制服は詰襟、女子生徒の制服はセーラー服が主流でした。今では、かなり減ったように思います。

ふと思いました。両方とも軍服に由来します。士官は詰襟、水兵はセーラー服。階級格差があります。

これって、性差別ではないでしょうかねぇ。