地下室の防水欠陥と擁壁の崩壊：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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欠陥住宅を買ってしまった方は、本当にお気の毒だと思います。さて本件の買主は十分な損害賠償を受けられたのでしょうか。

◎事件の概要
１９８３（昭和５８）年１月に、買主Ｘは建売住宅を２，７８０万円で不動産業者から購入しました。

ところが、防水と防湿が不十分であったため、入居後しばらくして地下室の全面にカビが発生しました。また、その６年後に正面玄関裏の擁壁が崩壊するに至りました。

買主Ｘは、売主である不動産業者Ｙに損害賠償を請求しました。
（東京地判平５．３．２４）

◎判決
売主である不動産業者Ｙの不法行為責任を認めて、１，９４７万円の支払いを命じました。

◎解説
不法行為責任とは、故意または過失によって他人の権利を侵害し、これによって他人に損害を生じさせたことに基づく責任のことです。

裁判所は、地下室のカビが発生したのは、防水と防湿工事を行わない過失が原因であるとし、崩壊した擁壁についても、その安全性を十分に調査すべきであるのに、これを行った責任があると判断しました。

そして、これらの過失によって、他人である買主Ｘの権利を侵害したとしました。

これに対して、擁壁自体は１９７１（昭和４６）年当時からあるものであり無関係であると、売主Ｙは主張しました。

しかし、裁判所は「必要な擁壁工事を行って施工すべき注意義務があったのにこれを怠り、不適切な排水管を設置して売却した」として、過失を認定しました。

これらによって、売主Ｙの不法行為責任を認め、１，９４７万円の支払いを命ずることとなりました。

この例では、購入価格の約７０％の損害賠償が認められました。

宅地建物取引業法４０条は、瑕疵担保責任について引渡しから２年以上の特約を除き、民法で定める原則により、買主に不利な特約をしてはならないと定めています。

本件は、引渡しから２年以上経過している案件ですが、瑕疵担保責任ではなく不法行為責任を追及できると認めました。

◎不動産鑑定の見地から
購入価格の約７０％の損害賠償とは、かなり高額に思えます。補修費用相当額としたのならば、もともとの建売住宅はほとんど本来の価値を備えていないのではないでしょうか。

私見ですが、このような場合は不動産の評価額はゼロであると考えても差し支えないのではないかと思います。


■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………


娘：あー、さっぱりした。大きなうんちが二つも出た。（指を広げながら）これくらい。１５センチくらいかな。

妻：そんなこと言うんじゃないの（怒）。

私：便秘が治ったのか。

娘：うん。いっぺんに２キロとか３キロ出ることって、あるのかなぁ。

妻：出るわけないでしょ（怒）。

娘：どれくらい出たんだろ。

私：計算してみればいいだろ。うんこの比重はだいたい１だろうから、簡単な計算だ。

妻：バカなことやめなさい（怒）。

娘：私、文系だからよくわからない。

私：中学校の数学の問題だ。底面積を求めて、長さを掛ければいいじゃないか。

娘：円柱の体積を求めるんでしょ。（指で丸を作りながら）半径は２センチくらいかな。円周率を３とすると２×２×３＝１２。あと暗算はできない。

私：１２×１５＝１８０だ。二つならば３６０グラム。

娘：えー、それっぽっちぃ？